《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》政策解讀
??租賃管理是保障性租賃住房管理的基本方面，也是一項(xiàng)長(zhǎng)期、持續(xù)實(shí)施的工作。為規(guī)范做好保障性租賃住房租賃管理工作，根據(jù)《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號(hào)）精神，制定了《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》?！掇k法》制定過(guò)程中，先后召開(kāi)四場(chǎng)會(huì)議，分別聽(tīng)取相關(guān)處室、市政府相關(guān)部門、各區(qū)房管局、部分租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的意見(jiàn)，根據(jù)各方面意見(jiàn)進(jìn)行修改完善，經(jīng)市房屋管理局局長(zhǎng)辦公會(huì)、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任辦公會(huì)先后審議通過(guò)后實(shí)施。
??《辦法》共四章十五條，主要包括三方面內(nèi)容：
??一、供應(yīng)和準(zhǔn)入管理
??1、供應(yīng)條件。《辦法》規(guī)定，保障性租賃住房根據(jù)項(xiàng)目不同類型，取得住宅交付使用許可證、竣工驗(yàn)收備案證明或區(qū)政府組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收的通過(guò)意見(jiàn)后方可供應(yīng)。
??2、準(zhǔn)入條件?！掇k法》規(guī)定，保障性租賃住房的供應(yīng)對(duì)象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據(jù)本人和配偶、子女擁有產(chǎn)權(quán)住房和承租公有住房情況核定。計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍結(jié)合通勤因素確定，其中保障性租賃住房位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、外環(huán)以內(nèi)浦東新區(qū)的，申請(qǐng)家庭位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、外環(huán)以內(nèi)浦東新區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積；保障性租賃住房位于其他郊區(qū)的，申請(qǐng)家庭位于項(xiàng)目所在區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積；保障性租賃住房位于五個(gè)新城范圍內(nèi)的，計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍可結(jié)合新城發(fā)展和職住平衡需要進(jìn)一步優(yōu)化，具體由項(xiàng)目所在區(qū)房屋管理部門提出方案，報(bào)市房屋管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。出租單位可以在基本準(zhǔn)入條件基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，細(xì)化和增加準(zhǔn)入條件，報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。
??3、配租規(guī)則?！掇k法》規(guī)定，保障性租賃住房配租以公開(kāi)、公平、公正為原則。項(xiàng)目達(dá)到供應(yīng)條件后，出租單位發(fā)布公告啟動(dòng)集中配租；集中配租期間應(yīng)優(yōu)先保障本市無(wú)房對(duì)象。集中配租后的剩余房源，實(shí)行常態(tài)化配租，符合條件對(duì)象“先到先租，隨到隨租”。項(xiàng)目全部或部分戶型房源滿租后，實(shí)行輪候配租，按戶型建立輪候名冊(cè)，并優(yōu)先保障本市無(wú)房對(duì)象。出租單位應(yīng)根據(jù)上述原則，制定項(xiàng)目配租的具體規(guī)則，報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。出租單位不得對(duì)符合條件的申請(qǐng)對(duì)象挑客拒租。
??4、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。《辦法》規(guī)定，三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據(jù)供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。
??5、資格審核。《辦法》規(guī)定，申請(qǐng)入住保障性租賃住房的人員應(yīng)提交申請(qǐng)表等材料，出租單位按照準(zhǔn)入條件，在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核；其中住房情況提交項(xiàng)目所在地的區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)核查，區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在3個(gè)工作日內(nèi)出具核查結(jié)果。對(duì)審核未通過(guò)的申請(qǐng)入住人員，出租單位不予簽訂租賃合同。
??二、租金、租期和使用管理
??1、租賃價(jià)格?！掇k法》規(guī)定，保障性租賃住房租賃價(jià)格（一房一價(jià)）由出租單位制定，初次定價(jià)和調(diào)價(jià)應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案，并向社會(huì)公布；實(shí)際執(zhí)行的租賃價(jià)格不得高于備案價(jià)格。面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下。初次定價(jià)時(shí)，出租單位應(yīng)委托專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金進(jìn)行評(píng)估；區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑議的，可另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)評(píng)估結(jié)果予以確認(rèn)；出租單位對(duì)區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果有疑議的，可以向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。調(diào)價(jià)時(shí)，價(jià)格調(diào)增幅度應(yīng)不高于市房屋管理部門監(jiān)測(cè)的同地段市場(chǎng)租賃住房租金同期增幅，且年增幅應(yīng)不高于5%。面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格可進(jìn)一步降低，并相應(yīng)建立隨租賃年限增加的租賃價(jià)格累進(jìn)機(jī)制和管理規(guī)則。市房屋管理部門加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房初次定價(jià)和調(diào)價(jià)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)租金評(píng)估質(zhì)量的監(jiān)督檢查；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，責(zé)令整改糾正。
??2、租金支付?！掇k法》規(guī)定，保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，不得預(yù)收一個(gè)季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過(guò)一個(gè)月租金。保障性租賃住房承租人可以按規(guī)定提取住房公積金支付租金。
??3、租賃期限。《辦法》規(guī)定，保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年（承租人有特殊要求除外），最長(zhǎng)不超過(guò)3年，鼓勵(lì)出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期后，入住人員經(jīng)重新審核仍符合準(zhǔn)入條件的，可以續(xù)租；不再符合準(zhǔn)入條件的，應(yīng)當(dāng)退出。
??4、使用管理。《辦法》規(guī)定，保障性租賃住房居住人數(shù)和人均居住面積應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定。出租單位應(yīng)當(dāng)落實(shí)對(duì)保障性租賃住房的治安和人口管理要求，落實(shí)房屋維修保養(yǎng)和消防安全等責(zé)任。保障性租賃住房承租人及居住使用人不得有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租保障性租賃住房等違規(guī)違約行為，否則出租單位可立即解除租賃合同，并按照合同約定追究承租人及居住使用人的違約責(zé)任，同時(shí)通報(bào)承租人所在單位。
??三、其他規(guī)定
??1、巡查檢查?！掇k法》明確，保障性租賃住房全面納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)綜合治理。保障性租賃住房所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府以及街道辦事處、園區(qū)管委會(huì)等政府派出機(jī)構(gòu)，應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房的使用管理情況建立巡查制度，落實(shí)屬地管理責(zé)任，各區(qū)房屋管理部門加強(qiáng)監(jiān)督檢查。出租單位存在未按照規(guī)定的供應(yīng)對(duì)象、準(zhǔn)入條件、租賃價(jià)格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令整改或移送執(zhí)法管理部門進(jìn)一步處理；情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)市房屋管理部門通知相關(guān)部門給予暫停享受保障性租賃住房支持政策等處理。
??2、數(shù)字化轉(zhuǎn)型。《辦法》明確，依托市政府“一網(wǎng)通辦”門戶網(wǎng)站和市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)保障性租賃住房可供應(yīng)房源統(tǒng)一上平臺(tái)發(fā)布，市民提交申請(qǐng)材料、出租單位審核資格和住房保障機(jī)構(gòu)核查住房情況統(tǒng)一上平臺(tái)辦理、租賃合同網(wǎng)簽備案統(tǒng)一上平臺(tái)實(shí)施，為市民提供“一站式”保障性租賃住房租賃管理服務(wù)。加強(qiáng)保障性租賃住房智能化管理，積極拓展“一網(wǎng)統(tǒng)管”應(yīng)用場(chǎng)景在保障性租賃住房落地。
??3、政策有效期?？紤]到保障性租賃住房政策剛剛出臺(tái)實(shí)施，《辦法》是全新制定的規(guī)范性文件，為穩(wěn)妥起見(jiàn)，采用試行的方式，試行期兩年，自2022年1月至2023年12月。
??4、公租房租賃管理的特別規(guī)定?！掇k法》明確，本市公租房的租賃管理繼續(xù)按照《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（滬房規(guī)范〔2021〕5號(hào)）執(zhí)行；《實(shí)施意見(jiàn)》未規(guī)定的事項(xiàng)，按照本辦法執(zhí)行。
??此外，為便于《辦法》的落實(shí)，制定了《保障性租賃住房項(xiàng)目供應(yīng)備案表（樣表）》《保障性租賃住房項(xiàng)目入住申請(qǐng)表（樣表）》《保障性租賃住房項(xiàng)目租賃情況檢查記錄表（樣表）》，作為《辦法》的附件，分別用于出租單位辦理保障性租賃住房準(zhǔn)入條件、配租規(guī)則和租賃價(jià)格備案，保障對(duì)象申請(qǐng)保障性租賃住房，以及區(qū)房管局、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等開(kāi)展保障性租賃住房使用情況的巡查檢查。