《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》政策解讀
??項目認定是保障性租賃住房管理的基本抓手，是相關項目實施以及享受保障性租賃住房各項支持政策的基本依據(jù)。為規(guī)范保障性租賃住房項目認定工作，根據(jù)《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見〉的通知》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號）精神，制定了《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》?！掇k法》制定過程中，先后召開四場會議，分別聽取相關處室、市政府相關部門、各區(qū)房管局、部分租賃住房建設運營企業(yè)的意見，根據(jù)各方面意見進行修改完善，經(jīng)市房屋管理局局長辦公會、市住房城鄉(xiāng)建設管理委主任辦公會先后審議通過后實施。
??《辦法》共四章十二條，主要包括三方面內容：
??一、既有項目認定為保障性租賃住房
??《辦法》明確，既有租賃住房項目指《辦法》實施前經(jīng)過合規(guī)審批已經(jīng)建成或在建（含正在辦理建設工程手續(xù)）的租賃住房項目。
??對既有租賃住房項目，建設單位可以向項目所在區(qū)的房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領導小組辦公室）申請認定保障性租賃住房。提交申請材料和審核的重點，是項目已經(jīng)合規(guī)審批作為居住類房屋的相關證明材料。其中一般項目應提交載明房屋用途為租賃住房、公寓、宿舍等居住類型的不動產(chǎn)權證或建設工程規(guī)劃許可證，改建類項目應提交項目已由區(qū)政府同意納管為租賃住房的認定文件及區(qū)政府組織區(qū)相關部門聯(lián)合驗收的通過意見。
??項目所在區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領導小組辦公室）對申請材料進行審核，材料齊全的，在5個工作日內出具《保障性租賃住房項目認定書》。
??此外，市、區(qū)房屋管理部門已認定的單位租賃房，直接納管為保障性租賃住房，不再另行辦理保障性租賃住房認定手續(xù)。
??二、新實施項目認定為保障性租賃住房
??新實施項目認定為保障性租賃住房，區(qū)分一般認定程序和簡易認定程序。
??一般認定程序實行先聯(lián)合認定、后供地用地。建設單位應向項目所在地的區(qū)房屋管理部門申請項目認定。區(qū)房屋管理部門初審后，提交區(qū)人民政府（區(qū)保障性租賃住房工作領導小組）組織區(qū)房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃資源等相關部門結合區(qū)域總體規(guī)劃、保障性租賃住房發(fā)展計劃、項目地塊的現(xiàn)狀條件等統(tǒng)籌研究、聯(lián)合認定；同意項目實施的，由區(qū)房屋管理部門以區(qū)保障性租賃住房工作領導小組辦公室名義出具《保障性租賃住房項目認定書》。
??簡易認定程序適用于商品住房配建保障性租賃住房項目（包括按照統(tǒng)籌平衡方案集中配建項目）以及土地出讓合同已約定建設內容為保障性租賃住房或租賃住房的新建項目，實行先供地、后簡易認定。建設單位可直接憑土地出讓合同向項目所在地的區(qū)房屋管理部門申請項目認定，區(qū)房屋管理部門在5個工作日內以區(qū)保障性租賃住房工作領導小組辦公室名義出具《保障性租賃住房項目認定書》。
??此外，改建類項目作為保障性租賃住房的特殊類型，按照本市非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關規(guī)定辦理項目認定。
??《辦法》還對新實施保障性租賃住房項目的戶型標準進行了明確，規(guī)定70平方米以下戶型住房建筑面積占項目住房建筑面積的比例，應不低于70%。
??三、其他規(guī)定
??一是認定書有效期?！掇k法》明確，建設單位為產(chǎn)權單位的保障性租賃住房，《保障性租賃住房項目認定書》的有效期與土地使用期限一致。非產(chǎn)權單位實施的改建類保障性租賃住房，《保障性租賃住房項目認定書》的有效期應不超過相關租賃協(xié)議約定的租賃運營期限。期滿后根據(jù)新的租賃協(xié)議繼續(xù)租賃運營的，應申請續(xù)辦項目認定，并提交新的租賃協(xié)議（協(xié)議約定的租賃運營期限應達到5年以上，且應約定同意項目繼續(xù)用作保障性租賃住房）。
??二是項目認定與財稅、水電氣支持政策的銜接?！掇k法》明確，非居住用地上的保障性租賃住房取得《保障性租賃住房項目認定書》后，由區(qū)房屋管理部門向市房屋管理部門提交相關項目的認定書、建設工程規(guī)劃許可證（新建類項目）、區(qū)政府組織區(qū)相關部門聯(lián)合驗收的通過意見（改建類項目），市房屋管理部門匯總后，將相關項目名單和認定書統(tǒng)一發(fā)送市發(fā)展改革、財政、稅務部門和相關公用事業(yè)單位落實財稅支持政策和民用水電氣價格政策。對退出保障性租賃住房的非居住用地上項目，市房屋管理部門書面通知市發(fā)展改革、財政、稅務部門和相關公用事業(yè)單位終止財稅支持政策和民用水電氣價格政策。
??三是申請材料免于重復提交。按照市政府“兩個免于提交”的政策要求，《辦法》明確，項目認定申請材料中能夠利用大數(shù)據(jù)手段獲取的材料，建設單位無需重復提供。
??四是政策有效期?？紤]到保障性租賃住房政策剛剛出臺實施，《辦法》是全新制定的規(guī)范性文件，為穩(wěn)妥起見，采用試行的方式，試行期兩年，自2022年1月至2023年12月。
??五是公租房項目認定的特別規(guī)定。《辦法》明確，本市公租房的項目認定繼續(xù)按照《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》（滬房規(guī)范〔2021〕5號）執(zhí)行；《實施意見》未規(guī)定的事項，按照本辦法執(zhí)行。
??此外，為便于《辦法》的落實，制定了《保障性租賃住房項目認定申請表（樣張）》、《保障性租賃住房項目認定書（樣張）》，作為《辦法》的附件，分別用于建設單位向區(qū)保障性租賃住房工作領導小組辦公室申請項目認定及區(qū)保障性租賃住房工作領導小組辦公室核發(fā)項目認定書。申請表的主要填報內容包括項目基本信息、戶型方案以及遵守保障性租賃住房政策的承諾事項。項目認定書按區(qū)統(tǒng)一編號，文本內容包括項目基本信息、戶型要求、租賃管理要求等，并根據(jù)項目類型不同有所區(qū)別。