關(guān)于印發(fā)《關(guān)于本市保障性租賃住房規(guī)劃土地管理細(xì)則》通知
各區(qū)規(guī)劃資源局、各派出機(jī)構(gòu):
??為貫徹落實(shí)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號(hào)），積極推進(jìn)本市保障性租賃住房建設(shè)，指導(dǎo)本市保障性租賃住房規(guī)劃土地管理工作，我局制定了《關(guān)于本市保障性租賃住房規(guī)劃土地管理細(xì)則》?，F(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。
??上海市規(guī)劃和自然資源局
??2022年1月18日
關(guān)于本市保障性租賃住房規(guī)劃土地管理細(xì)則
??為加快本市保障性租賃住房建設(shè)，有效緩解新市民、青年人住房困難，按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）、本市《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，制定本管理細(xì)則。
??一、適用范圍
??本市保障性租賃住房的規(guī)劃、土地、不動(dòng)產(chǎn)登記等管理工作適用本管理細(xì)則。
??二、工作要求
??（一）加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)。聚焦多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，堅(jiān)持分區(qū)分類差異化引導(dǎo)，“十四五”時(shí)期優(yōu)先保障供需矛盾突出地區(qū)，推動(dòng)保障性租賃住房高質(zhì)量、高水平規(guī)劃建設(shè)。根據(jù)全市保障性租賃住房專項(xiàng)規(guī)劃，在合理控制人口和用地規(guī)模的前提下，確定保障性租賃住房規(guī)模，完善本市保障性租賃住房空間布局、土地使用、公共服務(wù)設(shè)施配套等規(guī)劃控制要求。
??（二）合理規(guī)劃布局。各區(qū)保障性租賃住房布局應(yīng)符合各層級(jí)國土空間規(guī)劃。依據(jù)人口變化、城鎮(zhèn)空間功能布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，在主城片區(qū)、新城、新市鎮(zhèn)等未來就業(yè)人口集中地區(qū)，通過新增用地或盤活存量建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。重點(diǎn)布局在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)（含軌交站點(diǎn)周邊）、高校、科研園區(qū)等交通便捷、生產(chǎn)生活便利、保障性租賃住房需求集中區(qū)域，布局應(yīng)充分體現(xiàn)不同居住類型混合融合發(fā)展。
??（三）完善公共配套。結(jié)合保障性租賃住房規(guī)劃規(guī)模和類型，按照十五分鐘社區(qū)生活圈建設(shè)要求，合理確定單元內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施。已批控詳規(guī)劃住宅建筑規(guī)模總量不變，將住宅轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的，公共服務(wù)設(shè)施配套不需增設(shè)。已批控詳規(guī)劃基礎(chǔ)上增加保障性租賃住房，或由其他類型功能調(diào)整為保障性租賃住房的，需按新增保障性租賃住房規(guī)模增設(shè)除公園綠地、養(yǎng)老福利設(shè)施、行政辦公設(shè)施外的各類公共服務(wù)設(shè)施，增設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)符合相關(guān)配置標(biāo)準(zhǔn)，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建的宿舍型保障性租賃住房可按需配置公共服務(wù)設(shè)施。
??（四）提升空間品質(zhì)。著力提升租賃住房空間品質(zhì)，倡導(dǎo)開放式街區(qū)理念，通過連廊、底層架空等增設(shè)鄰里交往空間，使租住生活更富魅力、更有溫度、更具吸引力。
??（五）加大供應(yīng)力度。加強(qiáng)供應(yīng)計(jì)劃管理，全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和自然資源部相關(guān)工作部署，單列保障性租賃住房用地計(jì)劃，明確保障性租賃住房用地計(jì)劃占住宅用地總規(guī)模不得低于國家相關(guān)要求，確保保障性租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模。引導(dǎo)多方參與，在符合規(guī)劃前提下，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，合理引導(dǎo)社會(huì)化資金參與保障性租賃住房建設(shè)。充分發(fā)揮國資國企“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用，支持引導(dǎo)中央在滬企業(yè)，市、區(qū)國有企業(yè)和機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，積極參與保障性租賃住房建設(shè)。
??三、管理內(nèi)容
??（一）規(guī)劃編制管理
??1.用地性質(zhì)核定：
??保障性租賃住房用地在規(guī)劃用地分類中對(duì)應(yīng)“四類住宅組團(tuán)用地（Rr4）”，控制性詳細(xì)規(guī)劃和郊野單元村莊規(guī)劃編制中可在普適圖則備注欄明確類型?；旌嫌玫刂斜Ｕ闲宰赓U住房用地比例小于等于10%的可直接在用地性質(zhì)中兼容，大于10%的應(yīng)當(dāng)在用地性質(zhì)中予以明確。
??2.規(guī)劃編制要求：
??（1）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，合理確定容積率、建筑高度等規(guī)劃指標(biāo)。地塊開發(fā)強(qiáng)度應(yīng)符合地區(qū)強(qiáng)度分區(qū)，原則上容積率不大于2.5，軌道交通站點(diǎn)600米范圍內(nèi)地區(qū)以及靠近城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者交通便利等區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，根據(jù)評(píng)估情況可適當(dāng)提高容積率，建筑高度應(yīng)符合地區(qū)高度分區(qū)，具體指標(biāo)應(yīng)根據(jù)地區(qū)發(fā)展的總體需求、交通條件、生態(tài)環(huán)境、空間景觀、安全底線，經(jīng)規(guī)劃研究后合理確定。
??（2）保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)根據(jù)新增人口增加相應(yīng)公共服務(wù)和市政、交通基礎(chǔ)設(shè)施，滿足服務(wù)配套和城市安全要求。
??（3）已批控詳規(guī)劃為規(guī)劃住宅用地（Rr1、Rr2和Rr3）調(diào)整為保障性租賃住房用地（Rr4）的，不涉及容積率、建筑高度等其他指標(biāo)調(diào)整的，在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段通過規(guī)劃實(shí)施深化程序予以確定。
??（二）土地供應(yīng)管理
??1.土地供應(yīng)方式：
??（1）采取公開招拍掛方式新出讓商品住房用地，繼續(xù)配建不少于5%的保障性住房無償移交政府，主要用作公共租賃住房納入本市保障性住房體系；繼續(xù)配建不少于15%的開發(fā)企業(yè)自持租賃住房，主要用作保障性租賃住房，并在土地出讓合同中明確相關(guān)管理要求。鼓勵(lì)各區(qū)統(tǒng)籌集中實(shí)施保障性租賃住房配建，集中配建的保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)先于商品住房供地，或者同時(shí)供地。統(tǒng)籌集中配建的保障性租賃住房土地，根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局會(huì)同相關(guān)部門審定同意的《統(tǒng)籌平衡方案》，并由區(qū)政府確定建設(shè)主體后，可采取定向掛牌、協(xié)議出讓或租賃等方式供應(yīng)。
??（2）對(duì)企事業(yè)單位依法取得土地使用權(quán)的自有閑置土地，經(jīng)市或區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合認(rèn)定后，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、公共服務(wù)和市政交通等配套設(shè)施可承載、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，可變更土地用途為四類住宅組團(tuán)用地（Rr4），簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，按照規(guī)劃重新約定各類規(guī)劃參數(shù)、土地使用期限、開竣工時(shí)間、物業(yè)持有、違約處置等全生命管理要求，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。
??（3）在確保安全的前提下，可在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目允許的15%配套生活服務(wù)設(shè)施用地面積中（可同比例折算建筑面積），安排建設(shè)企業(yè)自用宿舍型保障性租賃住房。鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃，經(jīng)市或區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合認(rèn)定，可在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地，以及除中心城、主城片區(qū)、新城外的產(chǎn)業(yè)社區(qū)中，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，集中建設(shè)用地在變更土地用途為四類住宅組團(tuán)用地（Rr4）后，可采取定向掛牌、協(xié)議出讓或租賃等方式供應(yīng)。
??（4）在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經(jīng)政府同意對(duì)非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。
??（5）在符合規(guī)劃、依法登記、權(quán)屬清晰、切實(shí)尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民集體權(quán)益的前提下，支持區(qū)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利等區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。在建設(shè)用地總量不突破天花板的前提下，區(qū)鎮(zhèn)可在緊貼城市開發(fā)邊界區(qū)域新增集體經(jīng)營性租賃住房，地塊開發(fā)強(qiáng)度可參照城市開發(fā)邊界內(nèi)控制要求進(jìn)行設(shè)定。在滿足鄉(xiāng)村風(fēng)貌保護(hù)、區(qū)域高度控制等前提下，存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以按規(guī)劃重新設(shè)定土地用途和開發(fā)強(qiáng)度，依法實(shí)施轉(zhuǎn)型利用，發(fā)展保障性租賃住房。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過自建或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與社會(huì)資本合作建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。穩(wěn)妥推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓等方式建設(shè)保障性租賃住房。建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。
??2.全生命周期管理要求：
??保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)納入土地全生命周期管理，出讓人應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中約定以下內(nèi)容：
??（1）物業(yè)持有要求：受讓人應(yīng)在土地出讓年限內(nèi)持有保障性租賃住房土地和房屋。保障性租賃住房應(yīng)全部用于保障性租賃使用，不得上市銷售或變相銷售。
??（2）轉(zhuǎn)讓管理要求：保障性租賃住房土地和房屋應(yīng)按照出讓合同約定，不得整體或分割轉(zhuǎn)讓。對(duì)因破產(chǎn)、重組等特殊情形需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)出讓人同意。保障性租賃住房用地受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等應(yīng)按照出讓合同約定不得改變，確需改變的，需經(jīng)出讓人同意。經(jīng)出讓人同意整體轉(zhuǎn)讓或出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等改變的，保障性租賃住房規(guī)劃用途和實(shí)際使用性質(zhì)不得改變，必須繼續(xù)用于保障性租賃住房，并按租賃使用合同保持原租賃關(guān)系。相關(guān)轉(zhuǎn)讓管理要求應(yīng)納入土地出讓合同，同時(shí)約定相關(guān)違約責(zé)任。
??（3）抵押管理要求：權(quán)利人以保障性租賃住房土地和房屋設(shè)定抵押的，應(yīng)在抵押合同中約定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)的，或者第三人通過拍賣、變賣取得抵押物的，抵押權(quán)人、第三人應(yīng)符合租賃住房運(yùn)營管理要求并經(jīng)政府相關(guān)管理部門同意。
??（4）其它要求：保障性租賃住房土地采取出讓、租賃方式供應(yīng)的，應(yīng)按照本市經(jīng)營性用地出讓管理有關(guān)規(guī)定，由出讓人征詢相關(guān)職能部門意見，將項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營功能、租賃價(jià)格等要求及履約監(jiān)管和違約處置要求納入土地出讓合同。
??3.出讓年期設(shè)定：
??保障性租賃住房用地最高出讓年限不超過70年。
??4.地價(jià)管理要求：
??新供應(yīng)保障性租賃住房用地地價(jià)按照本市租賃住房價(jià)格體系執(zhí)行，出讓人應(yīng)根據(jù)保障性租賃住房用地市場評(píng)估價(jià)格，結(jié)合本市保障性租賃住房市場實(shí)際情況，以及保障性租賃住房用地前期儲(chǔ)備情況、全生命周期管理要求，經(jīng)集體決策，綜合確定地塊出讓起始價(jià)或底價(jià)。
??保障性租賃住房用地采取出讓方式供應(yīng)的，可在土地出讓合同中依法約定分期繳納全部土地出讓價(jià)款，分期繳納期限原則上不超過一年。保障性租賃住房用地采取租賃方式供應(yīng)的，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。
??（三）建設(shè)規(guī)劃管理
??1.保障性租賃住房的建設(shè)規(guī)劃管理應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和郊野單元村莊規(guī)劃，嚴(yán)守安全底線，切實(shí)保障租住人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全，努力滿足新市民、青年人對(duì)美好居住生活的向往。在土地出讓階段核提出讓條件環(huán)節(jié)中，明確有關(guān)保障性租賃住房的建設(shè)規(guī)劃管理要求，并納入出讓合同。建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的審批、工程規(guī)劃許可證的核發(fā)及竣工驗(yàn)收階段應(yīng)當(dāng)審核各項(xiàng)管理內(nèi)容，確保落實(shí)出讓合同的全生命周期管理要求。
??2.保障性租賃住房地塊內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)按以下要求執(zhí)行：
??租賃住房鼓勵(lì)圍合式布局，應(yīng)以南北朝向?yàn)橹?，允許布置部分東西朝向住房，同時(shí)應(yīng)保證50%以上套型至少有一個(gè)居室的冬至日滿窗日照有效時(shí)間不少于連續(xù)1小時(shí)。
??新建租賃住房高層與高層建筑間距不得小于《技術(shù)規(guī)定》中所明確的高層居住建筑最小間距。低層、多層租賃住房間距仍應(yīng)按照《技術(shù)規(guī)定》有關(guān)居住建筑的間距要求執(zhí)行。
??租賃住房的建筑退界不得小于《技術(shù)規(guī)定》明確的居住建筑最小退界距離，且應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足建筑間距的要求。界外如果是租賃住房的，可適當(dāng)放寬、協(xié)商解決，但建筑退界不得小于《技術(shù)規(guī)定》中所明確的居住建筑最小退界距離，并同時(shí)滿足租賃住房的最小間距要求。
??3.建筑單體設(shè)計(jì)要求。保障性租賃住房的房型可根據(jù)區(qū)域位置、周邊環(huán)境、市場需求等綜合因素合理確定。建筑設(shè)計(jì)應(yīng)按照綠色、低碳、可持續(xù)的理念，符合裝配整體式建筑要求，倡導(dǎo)建筑新技術(shù)的應(yīng)用，鼓勵(lì)開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在房型設(shè)計(jì)及建筑室內(nèi)空間上創(chuàng)新理念，滿足市場租賃的需求。
??4.社區(qū)空間環(huán)境的營造應(yīng)遵循以下要求：
??保障性租賃住房應(yīng)提升空間品質(zhì)，重視建筑形體與空間的整體環(huán)境效果，倡導(dǎo)開放式街區(qū)理念，引導(dǎo)增加鄰里交往空間的設(shè)置。通過戶外連廊、底層架空等方式提供活動(dòng)場地與空間等公共用途的，其建筑面積可不計(jì)入容積率，同時(shí)不得圍合封閉改作他用。
??保障性租賃住房可根據(jù)實(shí)際需求情況，在不超過地塊建筑總量10%的范圍內(nèi)，重點(diǎn)建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、運(yùn)動(dòng)場地、養(yǎng)育托管點(diǎn)、文化活動(dòng)室、生活服務(wù)點(diǎn)等公共服務(wù)設(shè)施以及給水泵站、燃?xì)庹{(diào)壓站、小型垃圾壓縮站等市政設(shè)施，并引導(dǎo)設(shè)置社區(qū)食堂、便利店、洗衣房、共享單車投放點(diǎn)、快遞投放柜等經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施。
??（四）不動(dòng)產(chǎn)登記管理
??對(duì)出讓合同約定的整體持有的保障性租賃住房土地和房屋，應(yīng)當(dāng)核發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不得分證辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注明“保障性租賃住房整體持有，不得分證辦理”。根據(jù)出讓合同的約定，保障性租賃住房土地受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)記載于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。在轉(zhuǎn)移登記或變更登記前，出讓人或相關(guān)管理部門應(yīng)明確審核意見。
??四、施行日期
??本管理細(xì)則自印發(fā)之日起施行。
