各區(qū)發(fā)展改革委、住房保障房屋管理局、市住房保障事務(wù)中心：

??為規(guī)范本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房價格管理，促進共有產(chǎn)權(quán)保障住房健康發(fā)展，根據(jù)國家和本市法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，上海市發(fā)展和改革委員會會同上海市房屋管理局修訂了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房價格管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。原上海市發(fā)展和改革委員會和上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房價格管理辦法》（滬發(fā)改價督〔2016〕4號）同時廢止。

??特此通知。

??上海市發(fā)展和改革委員會

??上海市房屋管理局

??2021年8月30日

上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房價格管理辦法

第一章 總則

??第一條（目的和依據(jù)）

??為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)保障住房價格管理，促進共有產(chǎn)權(quán)保障住房健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（市政府令第39號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

??第二條（適用范圍）

??本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的價格管理工作。

??第三條（價格形式）

??本辦法所稱共有產(chǎn)權(quán)保障住房價格，包括項目結(jié)算價格、銷售基準價格、單套銷售價格。

第二章 價格制定

??第四條（結(jié)算價格構(gòu)成）

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項目結(jié)算價格以保本微利為原則。結(jié)算價格由開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金構(gòu)成。

??（一）開發(fā)建設(shè)成本包括：

??1、土地取得費用。劃撥土地為毛地的，土地取得費用為按照法律、法規(guī)規(guī)定所支付的征地和房屋征收（拆遷）安置補償?shù)荣M用；劃撥土地為凈地的，土地取得費用為向土地儲備機構(gòu)支付的費用。

??2、開發(fā)項目前期發(fā)生的管線搬遷、工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、“三通一平”、災(zāi)害評價、環(huán)境評價、申請報告編制、工程監(jiān)理、招標代理服務(wù)等前期費用。

??3、列入施工圖預(yù)（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費用，包括房屋主體部分的土建（含樁基、地下構(gòu)筑物、結(jié)構(gòu)、裝飾等）工程費用、水電氣安裝工程費用、附屬工程費用及其他工程費用。

??4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線范圍以內(nèi)，按照批準的規(guī)劃要求與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，按照批準的規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費用，以及室外總體工程費用。

??5、管理費。劃撥土地為毛地的，按不超過本條第（一）項第1、2、3、4、9目費用之和的2%計算；劃撥土地為凈地的，按不超過本條第（一）項第2、3、4、9目費用之和的2%計算。

??6、貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)項目籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。

??7、建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險基本險費用。

??8、維修資金。

??9、其他符合國家有關(guān)部門和市政府有關(guān)規(guī)定的成本費用支出。

??（二）利潤，按不超過本條第（一）項第1、2、3、4、9目費用之和的3%計算。

??（三）稅金，按國家規(guī)定稅目和稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定計算。

??政府指定機構(gòu)直接組織建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項目結(jié)算價格以保本為原則，結(jié)算價格由開發(fā)建設(shè)成本和稅金兩部分構(gòu)成。開發(fā)建設(shè)成本和稅金構(gòu)成參照本條第（一）項、第（三）項的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??第五條（不得計入結(jié)算價格構(gòu)成的費用）

??下列費用不得計入共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)項目結(jié)算價格：

??（一）住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；

??（二）建設(shè)單位留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝工程費用及其分攤的各種費用；

??（三）各種與房屋開發(fā)建設(shè)無關(guān)的集資、贊助、捐贈等費用；

??（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用；

??（五）按規(guī)定已經(jīng)減免的費用；

??（六）其他不應(yīng)當計入的費用。

??第六條（結(jié)算價格確定）

??通過項目法人招投標方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項目，由政府指定的建設(shè)管理機構(gòu)按照本辦法第四、第五條規(guī)定，制訂建設(shè)項目招投標的價格評定標準，報同級住房保障行政管理部門會同相關(guān)部門審定。結(jié)算價格通過競價中標確定，并在建設(shè)項目協(xié)議書中明確約定。競價中標的結(jié)算價格應(yīng)當嚴格按照協(xié)議執(zhí)行，如遇不可抗力等因素影響，經(jīng)住房保障行政管理部門會同相關(guān)部門審定后可作適當調(diào)整。

??政府直接組織實施開發(fā)建設(shè)或通過其他方式組織實施開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房項目，由政府指定的建設(shè)管理機構(gòu)按照本辦法第四、第五條規(guī)定，并參照政府投資項目管理的相關(guān)要求，擬訂結(jié)算價格，報同級住房保障行政管理部門會同相關(guān)部門審定。

??第七條（銷售基準價格確定）

??共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準價格計算公式為：

??銷售基準價格=周邊房價×折扣系數(shù)。

??周邊房價：參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房周邊一定時期、一定區(qū)域內(nèi)新建同品質(zhì)商品住房的市場平均成交價確定，具體由住房保障實施機構(gòu)按有關(guān)規(guī)定組織統(tǒng)計或委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估提供。

??折扣系數(shù)：以共有產(chǎn)權(quán)保障住房的建設(shè)項目結(jié)算價格為基礎(chǔ)，綜合考慮保障對象支付能力，周邊房價以及相近時期、相鄰地段共有產(chǎn)權(quán)保障住房項目銷售價格平衡等因素確定。

??第八條（購房人產(chǎn)權(quán)份額）

??購房人產(chǎn)權(quán)份額參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準價格占周邊房價的比例予以合理折讓后確定。計算公式為：購房人產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準價格/（周邊房價×90%）。

??第九條（單套銷售價格的計算）

??共有產(chǎn)權(quán)保障住房單套銷售價格，按照銷售基準價格和上下浮動幅度確定。單套房的上下浮動幅度，根據(jù)樓層、朝向、位置來確定。上下浮動幅度不得超過±10%。以單套銷售價格計算的項目住房銷售總額，應(yīng)與以銷售基準價格計算的項目住房銷售總額相等。

第三章 審批程序

??第十條（定價核準）

??市級統(tǒng)籌項目的銷售定價方案（包括銷售基準價格、購房人產(chǎn)權(quán)份額等），由市住房保障實施機構(gòu)組織擬訂，由市價格主管部門會同市住房保障行政管理部門審批核準。

??區(qū)自籌項目的銷售定價方案，由區(qū)住房保障實施機構(gòu)組織擬訂，由區(qū)價格主管部門會同住房保障行政管理部門審定后，報區(qū)政府審批核準，并向市價格主管部門和市住房保障行政管理部門備案。

??經(jīng)過核準的定價方案，一般自核準之日起一年內(nèi)有效。逾期繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)保障住房供應(yīng)的，需重新核準。

??第十一條（定價方案申報要求）

??住房保障實施機構(gòu)向有關(guān)部門申報銷售定價方案時，應(yīng)包括：定價依據(jù)（包括結(jié)算價格及其依據(jù)、周邊房價及其依據(jù)、其他統(tǒng)籌考慮的定價依據(jù)等）、價格方案（包括銷售基準價格、購房人產(chǎn)權(quán)份額等）及其他需要說明的事項。

第四章 其他

??第十二條（其他方式取得房源的定價）

??政府指定機構(gòu)通過收購、回購、配建等方式取得的房源，作為共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售的，其銷售基準價格參照本辦法第七條計算確定。

??第十三條（定價方案公布）

??共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售定價方案經(jīng)核準后由住房保障實施機構(gòu)負責(zé)向社會公布。

??第十四條（專項資金管理）

??共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準價格和項目結(jié)算（收購、回購、配建等）價格之差形成的余額，應(yīng)納入財政專戶管理，統(tǒng)籌用于政府收購共有產(chǎn)權(quán)保障住房房源，政府優(yōu)先購買、回購共有產(chǎn)權(quán)保障住房，以及保障性住房及其相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)等，具體管理辦法由市住房保障行政管理部門會同相關(guān)部門另行制訂。

??第十五條（規(guī)范收費）

??有關(guān)單位不得超出規(guī)定的范圍和標準向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位收費，并不得以押金、保證金等名義變相收費。

??第十六條（物業(yè)收費）

??共有產(chǎn)權(quán)保障住房的物業(yè)服務(wù)費，由購房人承擔(dān)。

??配建共有產(chǎn)權(quán)保障住房的物業(yè)服務(wù)收費，執(zhí)行所在住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費標準。

??第十七條（明碼實價）

??共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售實行明碼實價銷售制度，應(yīng)明示每套住房的銷售價格和物業(yè)服務(wù)收費標準等，不得收取任何未予標明的費用。

??第十八條（上市轉(zhuǎn)讓和購買政府產(chǎn)權(quán)份額）

??購房人取得共有產(chǎn)權(quán)保障住房房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，政府行使優(yōu)先購買權(quán)和購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額相關(guān)價格的確定辦法以及政府產(chǎn)權(quán)份額所得資金管理辦法，由市住房保障行政管理部門會同相關(guān)部門另行制訂。

??第十九條（監(jiān)督檢查）

??對違反本辦法及相關(guān)法規(guī)的，由相關(guān)職能部門按各自職責(zé)予以查處。

??第二十條（施行日期）

??本辦法自2021年9月1日起施行，有效期至2026年8月31日。