滬府辦發(fā)〔2012〕61號

上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局等五部門關(guān)于本市保障性住房配建實(shí)施意見的通知

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局、市發(fā)展改革委、市建設(shè)交通委、市財(cái)政局《關(guān)于本市保障性住房配建的實(shí)施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。

上海市人民政府辦公廳

2012年10月15日

關(guān)于本市保障性住房配建的實(shí)施意見

為了多渠道籌措保障性住房房源，規(guī)范在本市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中配建保障性住房的行為，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）、建設(shè)部等七部門制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號），現(xiàn)制訂本市保障性住房配建實(shí)施意見如下：

一、配建的比例和要求

凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住宅的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房；郊區(qū)有條件的區(qū)域，應(yīng)進(jìn)一步提高建設(shè)項(xiàng)目的配建比例。配建的保障性住房應(yīng)無償移交政府用于住房保障，并在建設(shè)用地使用權(quán)出讓條件中予以明確。

配建的保障性住房，均應(yīng)以實(shí)物房源移交；由于極特殊原因無法安排建設(shè)實(shí)物房源而需折算為貨幣交納的，應(yīng)由區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源、住房保障房屋管理、發(fā)展改革、建設(shè)交通、財(cái)政和審計(jì)等部門聯(lián)合制訂工作方案，經(jīng)區(qū)（縣）政府同意并報(bào)市住房保障房屋管理部門會同市規(guī)劃國土資源、財(cái)政部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

各區(qū)（縣）應(yīng)將本行政區(qū)域內(nèi)配建的保障性住房列入各區(qū)（縣）當(dāng)年度保障性住房開發(fā)建設(shè)計(jì)劃。配建的保障性住房應(yīng)根據(jù)本地區(qū)住房保障工作實(shí)際，用作廉租住房、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房（即經(jīng)濟(jì)適用住房，下同）。

區(qū)（縣）未完成上年度保障性住房配建計(jì)劃的，市規(guī)劃國土資源部門應(yīng)暫緩辦理當(dāng)年度建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)；待上年度配建指標(biāo)補(bǔ)充安排落實(shí)后，再予辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。

凡不配建或者少配建保障性住房的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目，市、區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門不予辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。

二、配建的具體規(guī)定

（一）配建的保障性住房應(yīng)與商品住宅建設(shè)項(xiàng)目一并規(guī)劃設(shè)計(jì)，其建筑外形、風(fēng)格、色彩應(yīng)與商品住宅基本一致，保持總體和諧，并共享商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施和公共通道。

（二）按照規(guī)定比例配建的保障性住房建筑面積，原則上應(yīng)集中布局到樓幢或者單元（門洞）；因客觀條件無法集中布局到樓幢或者單元的，應(yīng)落實(shí)到成套住宅；因配建面積較小，無法落實(shí)到一套住宅的，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)可按照應(yīng)配建的建筑面積，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)定該套住宅的共有產(chǎn)權(quán)份額，在該套住宅上市銷售時，收取相應(yīng)的銷售價款。

（三）配建的保障性住房作為住房保障實(shí)物使用的房源，住宅套型設(shè)計(jì)應(yīng)按照本市保障性住房的設(shè)計(jì)規(guī)范、導(dǎo)則和技術(shù)要求執(zhí)行。

（四）配建的保障性住房應(yīng)與所在項(xiàng)目的商品住宅同步建設(shè)、同步配套、同步交付。

三、配建的管理程序

市、區(qū)(縣)相關(guān)部門應(yīng)按照以下程序?qū)嵤┍Ｕ闲宰》颗浣ǎ?/p>

（一）計(jì)劃制訂

各區(qū)（縣）年度商品住宅建設(shè)用地出讓計(jì)劃中，應(yīng)包括年度保障性住房配建計(jì)劃。區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門在編制年度商品住宅建設(shè)用地出讓計(jì)劃時，應(yīng)事先征詢同級住房保障房屋管理、發(fā)展改革、建設(shè)交通和財(cái)政等有關(guān)部門意見；所制訂的年度保障性住房配建計(jì)劃在報(bào)區(qū)(縣)政府審核同意后，報(bào)市政府各相應(yīng)管理部門。區(qū)（縣）年度保障性住房配建計(jì)劃在執(zhí)行中需要調(diào)整的，應(yīng)報(bào)區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，并報(bào)市政府各相應(yīng)管理部門。

（二）項(xiàng)目配建事項(xiàng)確定

區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門應(yīng)會同同級住房保障房屋管理、發(fā)展改革、建設(shè)交通、財(cái)政等部門根據(jù)年度配建計(jì)劃，對計(jì)劃出讓土地的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目，在土地出讓前的征詢階段，按照市審改辦《關(guān)于印發(fā)⟨上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓前期征詢操作規(guī)程（試行）⟩的通知》（滬審改辦發(fā)〔2011〕30號）的規(guī)定，研究確定以下配建事項(xiàng)，經(jīng)區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)后，報(bào)市規(guī)劃國土資源部門和市住房保障房屋管理部門備案：

1.根據(jù)擬出讓地塊具體條件，確定配建保障性住房的總體建設(shè)要求，包含配建保障性住房的具體比例、總建筑面積、用途、房型設(shè)計(jì)要求等；

2.確定配建住房的基本使用要求；

3.確定移交配建住房的相關(guān)內(nèi)容。

（三）土地供應(yīng)約束條件

區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門應(yīng)將本條第二項(xiàng)所列有關(guān)事項(xiàng)載入建設(shè)用地使用權(quán)“招拍掛”文件，通過“招拍掛”方式將建設(shè)用地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后，必須將本條第二項(xiàng)所列有關(guān)事項(xiàng)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中予以明確，并將建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中相關(guān)條款抄送同級住房保障房屋管理部門。

市規(guī)劃國土資源部門應(yīng)在每季度第一個月上旬，將上季度全市出讓商品住宅建設(shè)用地的地塊信息,以及配建保障性住房的基本情況，書面通報(bào)市住房保障房屋管理部門。市住房保障房屋管理部門根據(jù)各出讓商品住宅建設(shè)用地地塊的實(shí)際情況，具體指導(dǎo)和督促各區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門落實(shí)配建保障性住房的要求，并在該季度第二個月上旬，將有關(guān)情況書面通報(bào)市規(guī)劃國土資源部門。

（四）設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)文件確定

市、區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源、建設(shè)交通部門在建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批和設(shè)計(jì)文件審查時，根據(jù)已明確的配建住房用途，對能夠集中布局到樓幢或者單元的保障性住房，應(yīng)按照保障性住房規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的有關(guān)規(guī)定，確定總建筑面積、幢號、樓層、房型、單套建筑面積、套數(shù)等事項(xiàng)；對無法集中布局到樓幢或者單元的保障性住房，應(yīng)確定總建筑面積、單套建筑面積、套數(shù)等事項(xiàng)。同時，將經(jīng)批準(zhǔn)的相關(guān)設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)文件抄送同級住房保障房屋管理部門。

（五）建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書簽訂

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)文件，與區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)簽訂建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書，并由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)報(bào)市住房保障房屋管理部門備案。建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書應(yīng)使用市住房保障房屋管理部門制訂的示范文本，明確配建保障性住房的總體要求、具體安排、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量、交付條件等事項(xiàng)，并附住房位置圖表；簽約各方應(yīng)如實(shí)記載配建保障性住房的工作內(nèi)容、責(zé)任和權(quán)利等事項(xiàng)，有特殊情況的，可增加附頁予以說明。

建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書應(yīng)作為核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要件之一。區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書，對配建的保障性住房實(shí)施全過程管理。

（六）工程監(jiān)督與驗(yàn)收

區(qū)（縣）建設(shè)交通部門應(yīng)加強(qiáng)對配建保障性住房房源（以下簡稱“配建房源”）的工程質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收管理等工作，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證配建房源的工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度。其中，配建房源在商品住宅預(yù)售階段移交的，區(qū)（縣）建設(shè)交通部門應(yīng)會同住房保障機(jī)構(gòu)細(xì)化配建房源工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度的要求，并明確驗(yàn)收配建房源的條件。

（七）配建房屋移交

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目的商品住宅預(yù)售或者出售之前，按照建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書的約定，將配建房源移交給區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)。區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書，查驗(yàn)核對配建房源的建筑面積、套數(shù)、單套建筑面積、房型、具體室號、配建房源建筑面積占項(xiàng)目住宅總建筑面積的比例、房屋質(zhì)量、配套條件等。

區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門應(yīng)提供建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書、配建房源移交認(rèn)定文件等材料，納入規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收環(huán)節(jié)，由區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門對配建保障性住房的總量和比例等內(nèi)容進(jìn)行核查。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書實(shí)施配建的，由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)予以書面確認(rèn)，并由市住房保障機(jī)構(gòu)、房屋調(diào)查成果管理部門按照相關(guān)文件的規(guī)定，辦理樓盤表“房屋標(biāo)志”標(biāo)注，由區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門頒發(fā)配建房源和商品住宅的預(yù)售許可證、辦理出售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書實(shí)施配建的，區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門不予頒發(fā)商品住宅的預(yù)售許可證、辦理出售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證，并由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)予以糾正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照要求及時整改，整改結(jié)果經(jīng)區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)書面確認(rèn)后，由市住房保障機(jī)構(gòu)、房屋調(diào)查成果管理部門按照相關(guān)文件的規(guī)定，辦理樓盤表“房屋標(biāo)志”標(biāo)注，由區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門頒發(fā)配建房源和商品住宅的預(yù)售許可證、辦理出售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。

（八）房地產(chǎn)登記

配建房源與商品住宅一并申請建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，建設(shè)用地使用權(quán)范圍應(yīng)為同一宗地，不作分割，按照所在商品住宅開發(fā)項(xiàng)目宗地總面積記載，并注記配建保障性住房的比例、建筑面積等內(nèi)容。配建房源的新建房屋所有權(quán)經(jīng)初始登記后，應(yīng)予單獨(dú)發(fā)證，并注記配建房源類別等內(nèi)容。配建房源的新建房屋所有權(quán)初始登記在區(qū)（縣）政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)或公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)名下。

四、配建房源的使用

配建房源建成后，原則上應(yīng)作為住房保障實(shí)物使用，不得擅自挪作他用或處置。區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)在書面確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交房源后3個月內(nèi)，對房源使用作出具體安排，提高使用效率；應(yīng)對房源實(shí)行規(guī)范管理，建立專門檔案，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督檢查。

安排為住房保障實(shí)物使用的房源，由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)按照本市廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房的相關(guān)政策，出租或者出售給符合準(zhǔn)入條件的保障對象；由于實(shí)際供應(yīng)需求等原因需調(diào)整原定用途的，應(yīng)當(dāng)按照市政府批轉(zhuǎn)的《關(guān)于保障性住房房源管理的若干規(guī)定（試行）》（滬府發(fā)〔2012〕55號）執(zhí)行。

因配建房源的適配性等問題無法作為保障性住房實(shí)際使用、需要上市轉(zhuǎn)讓的住房，應(yīng)由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)提出申請，經(jīng)區(qū)（縣）政府審核批準(zhǔn)，并在報(bào)市住房保障房屋管理部門、規(guī)劃國土資源部門、財(cái)政部門備案后，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)方可按照有關(guān)規(guī)定上市轉(zhuǎn)讓。

五、配建房源的出售和定價

配建房源用作共有產(chǎn)權(quán)保障住房配售的，銷售價格按照本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房價格管理的相關(guān)規(guī)定確定。

配建房源上市轉(zhuǎn)讓的，可采取的出售方式及定價方式如下：

（一）由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)在配建房源項(xiàng)目的商品住宅銷售時段直接出售，房源價格按照同時段該配建房源項(xiàng)目商品住宅的市場銷售價格確定；

（二）由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)組織出售或者委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出售，房源價格按照不低于市場評估價格確定；

（三）由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)委托拍賣機(jī)構(gòu)出售，拍賣保留價格按照不低于市場評估價格確定。

市場評估價格由有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀評估形成。由市住房保障房屋管理部門適時推薦5～10家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，供區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)選擇確定。市住房保障房屋管理部門應(yīng)對推薦的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，并按照規(guī)定，對違規(guī)操作的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理。

配建房源上市轉(zhuǎn)讓的具體方式和批準(zhǔn)程序，由區(qū)（縣）政府確定。

六、資金的管理和使用

配建房源作為共有產(chǎn)權(quán)保障住房配售后所得價款、上市轉(zhuǎn)讓后所得價款（以下統(tǒng)稱“配建房源轉(zhuǎn)化資金”），應(yīng)歸集到區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)設(shè)立的財(cái)政住房保障資金專戶。

配建房源轉(zhuǎn)化資金專項(xiàng)用于住房保障，不得挪作他用。其主要用途為：廉租住房、公共租賃住房的建造、改造和收購；共有產(chǎn)權(quán)保障住房的銷售供應(yīng)價格平衡補(bǔ)差及政府回購支出；區(qū)（縣）公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)資本金追加和運(yùn)營補(bǔ)貼等。

配建房源轉(zhuǎn)化資金實(shí)行“收支兩條線”管理，收入應(yīng)注明來源，使用應(yīng)說明理由，所有支出項(xiàng)目需經(jīng)區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，均應(yīng)符合程序，材料齊全，并接受區(qū)（縣）財(cái)政、監(jiān)察、審計(jì)等部門的監(jiān)管，同時接受市住房保障房屋管理、財(cái)政、監(jiān)察、審計(jì)等部門的檢查。對違反資金管理規(guī)定的，應(yīng)追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)配售或者上市轉(zhuǎn)讓配建房源，需繳納相應(yīng)稅費(fèi)的具體辦法另行制定。

七、監(jiān)督與檢查

有關(guān)管理部門應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行本實(shí)施意見，并積極配合市和區(qū)（縣）監(jiān)察、審計(jì)等部門，加強(qiáng)對本實(shí)施意見執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。對應(yīng)配建保障性住房而不配建或者少配建的、未按照規(guī)定程序和要求審批的、配建實(shí)施過程中懈怠管理的、配建房源建成后擅自挪作他用或處置的、違反規(guī)定使用配建房源轉(zhuǎn)化資金的，以及其他違反本實(shí)施意見的行為，有關(guān)部門應(yīng)及時予以糾正，并對相關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

承擔(dān)配建保障性住房任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書約定，不配建或者少配建的、未按照建設(shè)要求規(guī)定保證配建房源質(zhì)量和進(jìn)度的、違反有關(guān)規(guī)定不移交或者少移交配建房源的，有關(guān)管理部門應(yīng)責(zé)令改正，按照有關(guān)合同、協(xié)議書的約定進(jìn)行處理；對拒不改正的，應(yīng)按照規(guī)定嚴(yán)肅處理，并將其不良信用記錄納入本市社會信用聯(lián)合征信系統(tǒng)；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

本實(shí)施意見自印發(fā)之日起施行，有效期至2017年9月30日?！渡虾Ｊ薪?jīng)濟(jì)適用住房配建暫行意見》（滬府〔2010〕46號）和《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）配建實(shí)施細(xì)則》（滬府辦〔2012〕16號）同時廢止。

本意見的具體應(yīng)用問題，由市住房保障房屋管理、規(guī)劃國土資源、發(fā)展改革、建設(shè)交通、財(cái)政等部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

上海市住房保障和房屋管理局

上海市規(guī)劃和國土資源管理局

上海市發(fā)展和改革委員會

上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會

上海市財(cái)政局

2012年9月26日