盤活存量用地 “產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效”列入上海城市更新六大行動 2024-03-10 來源:解放日報
記者 戚穎璞
用三家企業(yè)換一家企業(yè)劃算嗎?上海碳谷綠灣產(chǎn)業(yè)園做了一次嘗試,把三家規(guī)模小、能耗高的化工企業(yè)所有土地進(jìn)行收儲,合并轉(zhuǎn)讓給一家資源利用效率較高的企業(yè),后者用于擴建農(nóng)藥制劑、新材料和電子化學(xué)品生產(chǎn)線,30畝土地由此實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換。
盤活土地帶來的效益是可觀的。據(jù)測算,碳谷綠灣已經(jīng)盤活的1400多畝土地,未來將帶來超過150億元產(chǎn)值。
像這樣通過盤活存量產(chǎn)業(yè)用地讓園區(qū)騰籠換鳥的模式,叫作產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新。在上海,老建筑和老住宅小區(qū)的保留改造往往最受關(guān)注,但這不是城市更新的全部。上海土地資源緊缺,要用有限的“面粉”,做更好的“面包”,拉動產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展,勢必離不開產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新。
目前,產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效行動已被列入《上海市城市更新行動方案(2023—2025年)》,計劃到2025年,推進(jìn)3個以上重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提質(zhì)增效,盤活產(chǎn)業(yè)用地3萬畝。
新家底:“轉(zhuǎn)”出優(yōu)勢
一座城市的空間家底就這么多,怎么變出質(zhì)量更高、效益更好的產(chǎn)業(yè)?答案寫進(jìn)了行動方案,即推動存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展,促進(jìn)空間利用向集約緊湊、功能復(fù)合、低碳高效轉(zhuǎn)變,培育新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。簡言之,就是讓城市家底有新的內(nèi)涵。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)成百上千,雖然情況不盡相同,需要量身打造升級方案,但無不以集約型、高質(zhì)量為核心。碳谷綠灣產(chǎn)業(yè)園通過園區(qū)直接回購、企業(yè)間收購、閑置用地認(rèn)定等方式,加快土地收儲和企業(yè)資產(chǎn)回購,根據(jù)規(guī)劃參數(shù)、配套標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計要求等方面建立“一地一檔”,勾勒地塊可承接的產(chǎn)業(yè)項目畫像,縮短選址論證周期。
“向天借地”成為2023年起市產(chǎn)業(yè)部門主要發(fā)力方向。金谷智能終端特色產(chǎn)業(yè)園在全市先行啟動,打造浦東首個工業(yè)上樓項目“金橋·擎天”,首層重生產(chǎn)、中區(qū)中試生產(chǎn)、高區(qū)輕生產(chǎn)與研發(fā);松江車墩工業(yè)園試點“以房換地”模式推進(jìn)工業(yè)上樓,打造先進(jìn)制造業(yè)集群型的高端工業(yè)園區(qū)。
產(chǎn)業(yè)類城市更新本質(zhì)上是為城市增強新動能提供空間保障,而要優(yōu)化空間資源配置,就需要規(guī)劃引導(dǎo)。“上海正在建立市、區(qū)兩級項目庫,強化重點項目的儲備和組織實施,實行城市更新項目常態(tài)化入庫申報和動態(tài)管理機制,以政策創(chuàng)新來賦能城市更新。”上海市住建委更新處相關(guān)負(fù)責(zé)人說,這期間還要匯聚多方資源,發(fā)揮專家委員會和智庫作用,提供專業(yè)支撐。
1月初,“松江經(jīng)開區(qū)中部sjc1-0013單元松東路以西區(qū)域城市更新項目”剛剛完成入庫專家評審,這是全市首批申請入庫的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級項目,其土地利用方案和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案在松江新城單元規(guī)劃中已經(jīng)落地。嘉定區(qū)重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)真新南四塊曾作為上海城市設(shè)計競賽點位,向全球征集優(yōu)秀規(guī)劃思路。目前,真新南四塊正在建設(shè)當(dāng)中,結(jié)合蘇州河生態(tài)文化廊道整體打造,從過去以工業(yè)制造和物資儲運為主的廠區(qū),轉(zhuǎn)型成為“航空航天產(chǎn)業(yè)+5G+大數(shù)據(jù)”的航空智谷產(chǎn)業(yè)園。
新思路:“瞻前顧后”
“瞻前顧后”,在產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新中是一種改造思路。產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效,要衡量的不僅僅涉及產(chǎn)出強度、經(jīng)濟密度、創(chuàng)新濃度等“硬指標(biāo)”,還有人文歷史等“軟指標(biāo)”。上海許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)脫胎于老工業(yè)區(qū),老廠房、老構(gòu)件是近代工業(yè)發(fā)展史的佐證,具有較高的保留保護(hù)價值。
楊浦區(qū)“互聯(lián)寶地”誕生于工業(yè)用地的更新探索,是進(jìn)行風(fēng)貌肌理保留的典型代表。上鋼二廠曾是全國冶金行業(yè)最大的獨立軋鋼廠,也是上海冶金史的重要見證者。在上鋼二廠停產(chǎn)后,楊浦區(qū)和寶武集團(tuán)對閑置地塊進(jìn)行更新,延續(xù)地塊內(nèi)的特色風(fēng)貌,在保留歷史建筑文化和工業(yè)特色的同時,融入現(xiàn)代辦公功能和新型材料,成為“互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園”。
歷史記憶需要保護(hù)改造,如果加之適當(dāng)?shù)倪\營管理,更可以成為區(qū)域活力的觸發(fā)點。閔行區(qū)在力波啤酒廠的更新改造中,借助上海首個本土啤酒品牌的優(yōu)勢,打造出文化和商業(yè)IP。文創(chuàng)園區(qū)命名中突出“力波”二字,變?yōu)?ldquo;力波1987創(chuàng)意園”。除了保留原啤酒廠的標(biāo)志性煙囪和麥芽倉庫,還將鍋爐房改造成力波1987精釀體驗館,提供力波啤酒精釀,成為周邊游客的打卡地。
同樣的,松江區(qū)云間糧倉改造項目也將荒廢多年的老糧倉改造為文化創(chuàng)意園,標(biāo)志性建筑8棟高層筒倉被保留下來,披上醒目手繪涂鴉,成為引流景觀。園區(qū)保留建筑還引入各式文化功能,不定期舉行展覽展示、演藝演出、講座沙龍等藝術(shù)活動,從歷史上的天下糧倉,成功轉(zhuǎn)型為盛產(chǎn)“文化食糧”的人氣文創(chuàng)園。
新理念:“與城共生”
環(huán)評是產(chǎn)業(yè)項目能否在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里順利啟動的先決條件。但這還不夠,在有限土地資源下,上海要走高質(zhì)量發(fā)展的路,就需要每一個城市單元盡可能創(chuàng)造更多的正外部效應(yīng)。對產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說,要思考的不僅僅是經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,還要統(tǒng)籌考量周邊需求、城市功能,也就是“與城共生”。為此,許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)“引進(jìn)”煙火氣,打造15分鐘生活圈新范本,在有限空間內(nèi)營造復(fù)合業(yè)態(tài),盡可能滿足居民多元需求。
楊浦“互聯(lián)寶地”在改造中,除了增加商辦空間供給,還規(guī)劃養(yǎng)老、托幼、衛(wèi)生、智慧停車場等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及水電等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施,便利居民生活,消除多年來區(qū)域積水內(nèi)澇的困擾,提升街區(qū)環(huán)境面貌,保障區(qū)域供電。力波啤酒廠地塊拿出3.23公頃用地作為防護(hù)綠地與城市發(fā)展備建用地,在園區(qū)內(nèi)配置租賃住房,促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。
在培育元宇宙特色產(chǎn)業(yè)的同時,城市更新項目漕河涇元創(chuàng)未來中心也不忘注入新的建造理念,力爭成為具備可持續(xù)發(fā)展思路的高科技園區(qū)新標(biāo)桿。設(shè)計團(tuán)隊采用低碳環(huán)保策略,通過研究項目場地、氣候數(shù)據(jù)、程序化關(guān)系、建筑能耗模擬結(jié)果、采光,優(yōu)化建筑朝向、建筑形體、景觀及全年能耗解決方案。屋頂還采用了太陽能光伏板,在減少建筑日光輻射和總體能耗的同時,進(jìn)行能源回收并實現(xiàn)更多的能源再生。